Разбор кейса, когда заказчик отказывается подписать акты, хотя дома построены

В соответствии со статьей 726 ГК РФ подрядчик обязан передать заказчику вместе с результатом работы информацию, касающуюся эксплуатации или иного использования предмета договора подряда, если это предусмотрено договором либо характер информации таков, что без нее невозможно использование результата работы для целей, указанных в договоре.

Частью 1.5. статьи 52 ГрК РФ определено, что исполнительная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и отображающую фактическое исполнение функционально-технологических, конструктивных, инженерно-технических и иных решений, содержащихся в проектной документации, рабочей документации.

Учитывая, что в процессе строительства ИЖД подрядчиком, в том числе выполняются скрытые работы (например, прокладка электропроводки, труб водопровода, отопления и канализации, и мн.др.), о которых заказчику необходимо знать в силу необходимости дальнейшей безопасной эксплуатации жилого дома и, при необходимости, безопасного проведения ремонтно-отделочных работ, а также в соответствии с частью 1.4 статьи 52 ГрК РФ, подготовка исполнительной документации является обязательной.

Порядок ведения исполнительной документации утвержден Приказом Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр «Об утверждении состава и порядка ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства». В соответствии с пунктом 2 указанного порядка застройщик (в случае с ИЖС – заказчик) определяет и утверждают перечень исполнительной документации объекта капитального строительства в соответствии с составом исполнительной документации, установленным настоящим приказом.

Таким образом, представляется целесообразным при заключении договора подряда устанавливать в нем конкретный перечень исполнительной документации, подготовка которой осуществляется подрядчиком.

Указанное в обращении Федерации ИЖС постановление Правительства РФ от 21.06.2010 № 468 регулирует порядок проведения строительного контроля. В соответствии со статьей 53 ГрК РФ строительный контроль проводится в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации (и не касается вопросов передачи финального результата работ – индивидуального жилого дома – заказчику по договору подряда).

Справочно: в силу части 3 статьи 48 ГрК РФ подготовка проектной документации для строительства объектов ИЖС не требуется. Разработка проектной документации может быть осуществлена по инициативе заказчика.
Таким образом, порядок проведения строительного контроля применим только к договорам подряда на строительство индивидуальных жилых домов, в отношении которых разработана проектная документация.

Вместе с этим сам по себе факт непредставления исполнительной документации не может являться основанием для отказа от подписания акта приемки и оплаты выполненных работ, даже если в договоре подряда предусмотрена обязанность предоставить исполнительную документацию. В таком случае заказчик должен доказать, что отсутствие исполнительной документации, на передаче которой он настаивает, исключает возможность использования результата работ по назначению. При отсутствии исполнительной документации заказчик не лишен права предъявить требование о ее передаче (определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2015 № 307-ЭС15-13157, постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.04.2024 № Ф05-3315/2024 по делу № А40-151147/2023).

Учитывая изложенное, акт приемки подлежит подписанию сторонами в порядке, предусмотренном договором подряда. При этом подписание соответствующего акта не освобождает подрядчика от обязанности подготовить и передать заказчику исполнительную документацию.