С 1 марта 205 года вступает в силу закон 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». Мы позитивно относимся к тому, что с помощью принятия данного Закона будет наведён порядок с правами заказчиков при строительстве жилых домов и строительство перейдёт в более понятную и прозрачную плоскость.
Но в отличие от 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», данный закон имеет ряд недоработок в части защиты интересов Подрядчиков:
1. По 186-ФЗ Подрядчик строит жилой дом на замельном участке Заказчика. Денежные средства Заказчика находятся на эскроу-счёте. В этой схеме Подрядчик, который строит жилой дом за счёт кредитных средств, предоставленных ему Банком, не может защитить свои интересы, в случае если Заказчик по какой-то причине решит в одностороннем порядке отказаться от Договора подряда (такое право ему предоставлено ст. 717 ГК РФ), ведь денежные средства лежат на эскроу-счёте, а земельный участок - в собственности Заказчика. Договор подряда, в отличие от ДДУ, не регистрируется в Росреестре, как обременение за земельный участок.
Т.е. при одностороннем отказе у Заказчика остаются и денежные средства на эскроу-счёте, и земельный участок, на котором находится частично или полностью построенный жилой дом. А Подрядчик остаётся с ничем не обеспеченным и не погашенным кредитом на строительство. Заказчик, при этом может пользоваться построенным жилым домом, т.к. он находится на его собственном земельном участке, а также ограничить Подрядчику доступ на земельный участок, к примеру, установив забор.
Этим пробелом в Законе уже начали пользоваться недобросовестные заказчики, шантажируя подрядчиков отдносторонным отказом от договора, долгими судебными разбирательствами по возмещению уже понесённых затрат на строительство и долгом по кредиту на строительство дома Заказчика, который «повисает» на подрядчике.
Также, в подобных ситуациях, рискуют банки выдающие Подрядчикам кредитные линии (ВКЛ/НКЛ) на строительство, т.к. получают в свои портфели необеспеченные кредиты с заёмщиками высокой степени риска.
В случае с 214-ФЗ, при расторжении ДДУ (Договора участия в долевом строительстве), заказчик остаётся с деньгами с эскроу-счёта, а у Застройщика в собственности остаётся как земельный участок, которым обеспечен залог по проектному финансированию, так и сам объект долевого строительства, который может быть продан новому клиенту и это более сбалансированная для обеих сторон договора, схема взаимоотношений.