Сергей Гордейко, главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»

✍🏻 Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»

Хрустальный потолок

С 10 июня 1999 года по 23 января 2000 года ставка рефинансирования была 55%. Наметился тренд к этим далеким рубежам.

Очередное измерение средних ставок предложения выявило новые рекордные показатели:

🔵 высокий еженедельный прирост с 22,04% до 23,17%,
🔵 рекордная ставка с начала измерений (2022) – 23,17%,
🔵 рекордная разница между ставкой предложения и ключевой ставкой – 4,17 процентных пункта.

Во время нового периода повышения ставок с 24 июля 2023 года временная стабильность ключевой ставки не останавливала непрерывный рост рыночные ставки.

Прирост ставок ускорился. А почему?

🔵банки заранее готовятся к повышению ключевой ставки и практически не рассматривают иные варианты;

🔵 снято ограничение на значение полной стоимости кредита и можно ставки повышать без ограничений;

🔵недоступность кредитов уже крайне низкая для 22% и рост ставок до 24% картину не меняет;

🔵доступное кредитование обеспечивается снижением ставки, в том числе на платной основе. Комиссии могут вырасти, что приведет к росту доходов банков;

🔵единицы, взявшие кредит по ставке 23-25%, через два года его рефинансируют и уйдут в другой банк. За это время дадут банку неплохой процентный доход. Другими словами, меньше, но дороже.

К чему приведет рост ставок?

❗️Первое
К сокращению срока выдаваемого кредита до 10, в лучшем случае 15 лет. График платежей для аннуитетного платежа на высоких ставках и длительных сроках кредита трудно корректно сформировать. От этого хуже не будет.

При ставке 24% доход 300 тыс. руб. дает следующий ряд возможного кредита при изменении срока.

120 месяцев – 6,93 млн,
180 месяцев – 7,43 млн (сумма кредита прирастает на 7,12%),
240 месяцев – 7,58 млн (прирост на 2,03%),
300 месяцев – 7,63 млн (прирост на 0,61%),
360 месяцев – 7,64 млн (прирост 0,18%).

❗️Второе
Сокращение объемов кредитования, которое ускорится после нового года после ввода Стандарта ипотечного кредитования. Преждевременно определять темп снижения. Возможно возникновение компенсирующих факторов, например:

предоставление застройщиками беспроцентной рассрочки на 2-3 года. Долг немного погасится, а потом и кредитование восстановится;
завершение дорогих депозитов и использование денег для покупки за наличный расчет или увеличенный первоначальный взнос, чтобы получить небольшой доступный кредит.

Есть и другие компенсирующие факторы, сохраняющие рынок недвижимости от падения.

Сокращение – это жизнь в отличие от падения.

Вместо заключения
Потолок ставок будет пробит, разбит и построен выше.