Максим Рудницкий - истина про квартиры и текущую ситуацию

"Сейчас доля семейной ипотеки в продажах квартир в новостройках комфорт класса занимает процентов 85. В чем причина и чем рискуют покупатели?

Сейчас квартиры в строящихся домах за счет льготной ипотеки стоят процентов на 25 -30 выше чем квартиры в соседнем свежепостроенном доме но на вторичном рынке. Однушка в строящемся доме в ближнем Подмосковье может стоить 9 млн, но ее можно купить за 2 млн первоначального и 35 000 ежемесячного взноса, если под льготные семейные 6% кредит на 20 лет. А похожая однушка, но на вторичке будет стоить 7 млн. Но на вторичке при том же первоначальном, ежемесячный взнос уже по рыночной ставке будет не 35 000, а 108 000. В 3 раза выше.

Но есть и риски. Так, покупая квартиру с использованием семейной ипотеки и по завышенной на 30 % по сравнению с вторичкой стоимости вы как бы становитесь «рабом» своей недвижимости. Допустим вы обзавелись семьей, ваше благосостояние растет и вы хотите переехать в квартиру побольше. Для этого вам надо продать вашу старую квартиру, вернуть банку кредит и получить от банка ( или доплатить банку ) разницу в стоимости. Вы выставляете вашу недвижимость на продажу и может так оказаться, что при продаже вы даже свой первоначальный взнос целиком не сможете назад получить.

Ваша квартира из новостройки превратилась во вторичку, то есть подешевела на 25-30%. Покупали вы однушку за 9 миллионов, точнее за 2 миллиона первоначального и 35 000 ежемесячного взноса сроком на 20 лет. Прошло 5 лет, цены допустим может даже немного выросли, так что ваша квартира сейчас стоит не 7, а миллионов 7,5, но банку вы еще 6 должны остались, так как в ежемесячном взносе сначала больше процентов банковских вы платили, чем тела кредита. Так что на руки при таком раскладе вам вернут 1,5 миллиона рублей и получится, что 5 лет вы просто арендовали свою квартиру, ремонт сделали да еще и 500 000 кровных своих рублей из первоначального взноса отдали как бы за амортизацию.

Ну и другой крайний вариант конечно возможен. При высокой инфляции стоимость вашей квартиры выросла например в 3 раза, у вас родились еще дети и государство вам теперь льготную ипотеку не под 6, а под 2% готово выдавать, так что вы продаете свою уже старую однушку за 27 миллионов, возвращаете банку 6, а 21 используете для первоначального взноса и оформляете ипотеку на новую большую квартиру, которая, соответственно, тоже подорожала. И взносы по ипотеке тоже повыше будут конечно, но вы теперь начальник смены на новом заводе по производству бронированных сельскохозяйственных дронов и заработная плата позволяет.

Как считаете, какой вариант наиболее вероятен? Покупатели новостроек по семейной ипотеке явно рассчитывают на второй. Но все действия нашего правительства и ЦБ говорят о том, что первый вариант тоже очень вероятен."