В дело вмешалась массовая автоматизация контроля и цифровизация Федеральной налоговой службы (ФНС). Теперь информацию получают не только от соседей или арендаторов, но и от банков, порталов объявлений, правоохранительных и госорганов, включая Росреестр. Как поясняют юристы, налоговая перешла от выборочных проверок по жалобам к системному, тотальному анализу данных.
Вот их основные источники: Автоматом, по ст.86 НК РФ, идут данные обо всех поступлениях на счета и карты физических и юрлиц. Система ищет регулярные «приходы». Купить апартаменты для сдачи в аренду
Многие арендодатели до сих пор уверены, что сдача квартиры «без бумаг» останется незамеченной. Раньше это отчасти было правдой: налоговая реагировала в основном на жалобы. Сегодня всё иначе. В дело вмешалась массовая автоматизация контроля и цифровизация Федеральной налоговой службы (ФНС).
Теперь информацию получают не только от соседей или арендаторов, но и от банков, порталов объявлений, правоохранительных и госорганов, включая Росреестр. Как поясняют юристы, налоговая перешла от выборочных проверок по жалобам к системному, тотальному анализу данных.
Основные источники информации
1. Банки. Автоматом, по ст. 86 НК РФ, идут данные обо всех поступлениях на счета и карты физических и юрлиц. Система ищет регулярные «приходы»: одинаковые суммы раз в месяц, переводы с пометками вроде «за аренду» или «за квартиру». Даже если назначение платежа не указано, ежемесячный перевод в одном и том же размере от одного и того же человека выглядит для алгоритма подозрительно.
2. Порталы с объявлениями. Налоговая мониторит крупные площадки с объявлениями о недвижимости. Информация из объявлений сопоставляется с данными о доходах владельца квартиры. Если квартира сдаётся, а декларации нет, это сигнал для проверки. Удаление объявления ничего не меняет: история публикаций сохраняется.
3. МВД. Территориальные органы МВД ведут регистрационный учёт людей по месту жительства. Если в квартире зарегистрированы посторонние люди или иностранные граждане, а собственник не заявляет доход, возникает вопрос об аренде.
4. Росреестр. Договор аренды, заключённый на год и более, регистрируется в ЕГРН. С 1 октября 2024 года Росреестр предоставляет в ФНС сведения о зарегистрированной недвижимости, в том числе о таких договорах.
5. Количество объектов. В ряде случаев внимание ФНС привлекает факт владения несколькими объектами недвижимости. Владелец двух и более квартир автоматически попадает в зону повышенного внимания службы.
6. Коммунальные и энергосбытовые компании. Резкое изменение количества проживающих, рост потребления воды и электричества при отсутствии собственника, оплата счетов третьими лицами: всё это косвенные признаки сдачи жилья, которые можно сопоставить с другими данными.
7. «Добрые» люди. Не обходится и без человеческого фактора. Обращение от арендатора или соседа служит поводом для проверки собственника квартиры. Нередко жалобы поступают от арендаторов, которые поссорились с хозяином или хотят вернуть залог.
Чем рискует арендодатель
Если факт сдачи без уплаты налога подтвердится, последствия будут такими:
Доначисление налога. Придётся заплатить НДФЛ по ставке 13% (для доходов до 2,4 млн рублей в год) или 15% (при больших суммах) за весь период сдачи. Налоговая вправе проверить три предыдущих года.
Штраф за неуплату. По ст. 122 НК РФ это 20% от неуплаченной суммы, а при умышленном занижении налоговой базы до 40%.
Штраф за непредставление декларации. По ст. 119 НК РФ он составляет 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 рублей.
Пени. Они начисляются за каждый день просрочки, пока долг не погашен.
Уголовная ответственность. При очень крупном размере неуплаты (по ст. 198 УК РФ порог составляет несколько миллионов рублей за три года) возможно и уголовное дело. На практике для обычных арендодателей это редкость, но исключать риск нельзя.
Как сдавать квартиру легально
Есть три основных способа, и все они проще и дешевле, чем кажется.
Платить НДФЛ по декларации 3-НДФЛ. Ставка составляет 13% или 15%. Подходит тем, кто сдаёт жильё эпизодически. Декларацию нужно подать до 30 апреля следующего года, налог оплатить до 15 июля.
Оформить самозанятость (НПД). Ставка 4% при аренде физлицам и 6% при аренде юрлицам и ИП. Это самый выгодный вариант для большинства арендодателей. Регистрация занимает несколько минут в приложении «Мой налог», а чеки формируются прямо со смартфона. Лимит дохода составляет 2,4 млн рублей в год.
Зарегистрироваться как ИП. Подходит тем, кто сдаёт несколько объектов и получает большой доход. Можно выбрать УСН или патент.
Что делать, если вы уже сдавали жильё без уплаты налога
Юристы советуют не ждать, пока придёт уведомление. Самостоятельная подача уточнённой декларации и уплата налога до того, как о нарушении узнала налоговая, позволяют освободиться от штрафа (при условии, что вы уплатили и налог, и пени). Если проверка уже началась, штрафа избежать не получится, но добровольное признание и оперативная уплата задолженности могут стать смягчающим обстоятельством.
Итог
Времена, когда сдача квартиры «в тени» могла остаться незамеченной, прошли. Банки, порталы объявлений, Росреестр, МВД и сами жильцы формируют для ФНС полную картину, а автоматический анализ данных делает выявление вопросом времени. Юристы отмечают, что сегодня риск обнаружения незадекларированных доходов от аренды стремится к 100%. Это особенно актуально для арендодателей, имеющих несколько объектов или получающих платежи безналом. При этом легальная сдача обходится недорого: 4% по самозанятости несопоставимы с потенциальными штрафами и доначислениями.