С 1 марта 205 года вступает в силу закон 186-ФЗ «О строительстве жилых домов
по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». Мы позитивно
относимся к тому, что с помощью принятия данного Закона будет наведён порядок с
правами заказчиков при строительстве жилых домов и строительство перейдёт в более
понятную и прозрачную плоскость.
Но в отличие от 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости», данный закон имеет ряд недоработок в части
защиты интересов Подрядчиков:
1. По 186-ФЗ Подрядчик строит жилой дом на замельном участке Заказчика. Денежные средства Заказчика находятся на эскроу-счёте. В этой схеме Подрядчик, который строит жилой дом за счёт кредитных средств, предоставленных ему Банком, не
может защитить свои интересы, в случае если Заказчик по какой-то причине решит в
одностороннем порядке отказаться от Договора подряда (такое право ему предоставлено
ст. 717 ГК РФ), ведь денежные средства лежат на эскроу-счёте, а земельный участок - в
собственности Заказчика. Договор подряда, в отличие от ДДУ, не регистрируется в
Росреестре, как обременение за земельный участок.
Т.е. при одностороннем отказе у Заказчика остаются и денежные средства на
эскроу-счёте, и земельный участок, на котором находится частично или полностью
построенный жилой дом. А Подрядчик остаётся с ничем не обеспеченным и не
погашенным кредитом на строительство. Заказчик, при этом может пользоваться
построенным жилым домом, т.к. он находится на его собственном земельном участке, а
также ограничить Подрядчику доступ на земельный участок, к примеру, установив забор.
Этим пробелом в Законе уже начали пользоваться недобросовестные заказчики, шантажируя подрядчиков отдносторонным отказом от договора, долгими судебными
разбирательствами по возмещению уже понесённых затрат на строительство и долгом по
кредиту на строительство дома Заказчика, который «повисает» на подрядчике.
Также, в подобных ситуациях, рискуют банки выдающие Подрядчикам кредитные
линии (ВКЛ/НКЛ) на строительство, т.к. получают в свои портфели необеспеченные
кредиты с заёмщиками высокой степени риска.
В случае с 214-ФЗ, при расторжении ДДУ (Договора участия в долевом
строительстве), заказчик остаётся с деньгами с эскроу-счёта, а у Застройщика в
собственности остаётся как земельный участок, которым обеспечен залог по проектному
финансированию, так и сам объект долевого строительства, который может быть продан
новому клиенту и это более сбалансированная для обеих сторон договора, схема
взаимоотношений.
