В дело вмешалась массовая автоматизация контроля и цифровизация Федеральной налоговой службы (ФНС).
Теперь информацию получают не только от соседей или арендаторов, но и от банков, порталов объявлений, правоохранительных и госорганов, включая Росреестр. Как поясняют юристы,
налоговая перешла от выборочных проверок по жалобам к системному, тотальному анализу данных.
Вот их основные источники:
Автоматом, по ст.86 НК РФ, идут данные обо всех поступлениях на счета и карты физических и юрлиц. Система ищет регулярные «приходы». Купить апартаменты для сдачи в аренду
Многие арендодатели до сих пор уверены, что сдача квартиры «без бумаг» останется незамеченной. Раньше это отчасти было правдой: налоговая реагировала в основном на жалобы. Сегодня всё иначе. В дело вмешалась массовая автоматизация контроля и цифровизация Федеральной налоговой службы (ФНС).
Теперь информацию получают не только от соседей или арендаторов, но и от банков, порталов объявлений, правоохранительных и госорганов, включая Росреестр. Как поясняют юристы, налоговая перешла от выборочных проверок по жалобам к системному, тотальному анализу данных.
Основные источники информации
1. Банки. Автоматом, по ст. 86 НК РФ, идут данные обо всех поступлениях на счета и карты физических и юрлиц. Система ищет регулярные «приходы»: одинаковые суммы раз в месяц, переводы с пометками вроде «за аренду» или «за квартиру». Даже если назначение платежа не указано, ежемесячный перевод в одном и том же размере от одного и того же человека выглядит для алгоритма подозрительно.
2. Порталы с объявлениями. Налоговая мониторит крупные площадки с объявлениями о недвижимости. Информация из объявлений сопоставляется с данными о доходах владельца квартиры. Если квартира сдаётся, а декларации нет, это сигнал для проверки. Удаление объявления ничего не меняет: история публикаций сохраняется.
3. МВД. Территориальные органы МВД ведут регистрационный учёт людей по месту жительства. Если в квартире зарегистрированы посторонние люди или иностранные граждане, а собственник не заявляет доход, возникает вопрос об аренде.
4. Росреестр. Договор аренды, заключённый на год и более, регистрируется в ЕГРН. С 1 октября 2024 года Росреестр предоставляет в ФНС сведения о зарегистрированной недвижимости, в том числе о таких договорах.
5. Количество объектов. В ряде случаев внимание ФНС привлекает факт владения несколькими объектами недвижимости. Владелец двух и более квартир автоматически попадает в зону повышенного внимания службы.
6. Коммунальные и энергосбытовые компании. Резкое изменение количества проживающих, рост потребления воды и электричества при отсутствии собственника, оплата счетов третьими лицами: всё это косвенные признаки сдачи жилья, которые можно сопоставить с другими данными.
7. «Добрые» люди. Не обходится и без человеческого фактора. Обращение от арендатора или соседа служит поводом для проверки собственника квартиры. Нередко жалобы поступают от арендаторов, которые поссорились с хозяином или хотят вернуть залог.
Чем рискует арендодатель
Если факт сдачи без уплаты налога подтвердится, последствия будут такими:
Как сдавать квартиру легально
Есть три основных способа, и все они проще и дешевле, чем кажется.
Что делать, если вы уже сдавали жильё без уплаты налога
Юристы советуют не ждать, пока придёт уведомление. Самостоятельная подача уточнённой декларации и уплата налога до того, как о нарушении узнала налоговая, позволяют освободиться от штрафа (при условии, что вы уплатили и налог, и пени). Если проверка уже началась, штрафа избежать не получится, но добровольное признание и оперативная уплата задолженности могут стать смягчающим обстоятельством.
Итог
Времена, когда сдача квартиры «в тени» могла остаться незамеченной, прошли. Банки, порталы объявлений, Росреестр, МВД и сами жильцы формируют для ФНС полную картину, а автоматический анализ данных делает выявление вопросом времени. Юристы отмечают, что сегодня риск обнаружения незадекларированных доходов от аренды стремится к 100%. Это особенно актуально для арендодателей, имеющих несколько объектов или получающих платежи безналом. При этом легальная сдача обходится недорого: 4% по самозанятости несопоставимы с потенциальными штрафами и доначислениями.
Теперь информацию получают не только от соседей или арендаторов, но и от банков, порталов объявлений, правоохранительных и госорганов, включая Росреестр. Как поясняют юристы,
налоговая перешла от выборочных проверок по жалобам к системному, тотальному анализу данных.
Вот их основные источники:
Автоматом, по ст.86 НК РФ, идут данные обо всех поступлениях на счета и карты физических и юрлиц. Система ищет регулярные «приходы». Купить апартаменты для сдачи в аренду
Многие арендодатели до сих пор уверены, что сдача квартиры «без бумаг» останется незамеченной. Раньше это отчасти было правдой: налоговая реагировала в основном на жалобы. Сегодня всё иначе. В дело вмешалась массовая автоматизация контроля и цифровизация Федеральной налоговой службы (ФНС).
Теперь информацию получают не только от соседей или арендаторов, но и от банков, порталов объявлений, правоохранительных и госорганов, включая Росреестр. Как поясняют юристы, налоговая перешла от выборочных проверок по жалобам к системному, тотальному анализу данных.
Основные источники информации
1. Банки. Автоматом, по ст. 86 НК РФ, идут данные обо всех поступлениях на счета и карты физических и юрлиц. Система ищет регулярные «приходы»: одинаковые суммы раз в месяц, переводы с пометками вроде «за аренду» или «за квартиру». Даже если назначение платежа не указано, ежемесячный перевод в одном и том же размере от одного и того же человека выглядит для алгоритма подозрительно.
2. Порталы с объявлениями. Налоговая мониторит крупные площадки с объявлениями о недвижимости. Информация из объявлений сопоставляется с данными о доходах владельца квартиры. Если квартира сдаётся, а декларации нет, это сигнал для проверки. Удаление объявления ничего не меняет: история публикаций сохраняется.
3. МВД. Территориальные органы МВД ведут регистрационный учёт людей по месту жительства. Если в квартире зарегистрированы посторонние люди или иностранные граждане, а собственник не заявляет доход, возникает вопрос об аренде.
4. Росреестр. Договор аренды, заключённый на год и более, регистрируется в ЕГРН. С 1 октября 2024 года Росреестр предоставляет в ФНС сведения о зарегистрированной недвижимости, в том числе о таких договорах.
5. Количество объектов. В ряде случаев внимание ФНС привлекает факт владения несколькими объектами недвижимости. Владелец двух и более квартир автоматически попадает в зону повышенного внимания службы.
6. Коммунальные и энергосбытовые компании. Резкое изменение количества проживающих, рост потребления воды и электричества при отсутствии собственника, оплата счетов третьими лицами: всё это косвенные признаки сдачи жилья, которые можно сопоставить с другими данными.
7. «Добрые» люди. Не обходится и без человеческого фактора. Обращение от арендатора или соседа служит поводом для проверки собственника квартиры. Нередко жалобы поступают от арендаторов, которые поссорились с хозяином или хотят вернуть залог.
Чем рискует арендодатель
Если факт сдачи без уплаты налога подтвердится, последствия будут такими:
- Доначисление налога. Придётся заплатить НДФЛ по ставке 13% (для доходов до 2,4 млн рублей в год) или 15% (при больших суммах) за весь период сдачи. Налоговая вправе проверить три предыдущих года.
- Штраф за неуплату. По ст. 122 НК РФ это 20% от неуплаченной суммы, а при умышленном занижении налоговой базы до 40%.
- Штраф за непредставление декларации. По ст. 119 НК РФ он составляет 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 рублей.
- Пени. Они начисляются за каждый день просрочки, пока долг не погашен.
- Уголовная ответственность. При очень крупном размере неуплаты (по ст. 198 УК РФ порог составляет несколько миллионов рублей за три года) возможно и уголовное дело. На практике для обычных арендодателей это редкость, но исключать риск нельзя.
Как сдавать квартиру легально
Есть три основных способа, и все они проще и дешевле, чем кажется.
- Платить НДФЛ по декларации 3-НДФЛ. Ставка составляет 13% или 15%. Подходит тем, кто сдаёт жильё эпизодически. Декларацию нужно подать до 30 апреля следующего года, налог оплатить до 15 июля.
- Оформить самозанятость (НПД). Ставка 4% при аренде физлицам и 6% при аренде юрлицам и ИП. Это самый выгодный вариант для большинства арендодателей. Регистрация занимает несколько минут в приложении «Мой налог», а чеки формируются прямо со смартфона. Лимит дохода составляет 2,4 млн рублей в год.
- Зарегистрироваться как ИП. Подходит тем, кто сдаёт несколько объектов и получает большой доход. Можно выбрать УСН или патент.
Что делать, если вы уже сдавали жильё без уплаты налога
Юристы советуют не ждать, пока придёт уведомление. Самостоятельная подача уточнённой декларации и уплата налога до того, как о нарушении узнала налоговая, позволяют освободиться от штрафа (при условии, что вы уплатили и налог, и пени). Если проверка уже началась, штрафа избежать не получится, но добровольное признание и оперативная уплата задолженности могут стать смягчающим обстоятельством.
Итог
Времена, когда сдача квартиры «в тени» могла остаться незамеченной, прошли. Банки, порталы объявлений, Росреестр, МВД и сами жильцы формируют для ФНС полную картину, а автоматический анализ данных делает выявление вопросом времени. Юристы отмечают, что сегодня риск обнаружения незадекларированных доходов от аренды стремится к 100%. Это особенно актуально для арендодателей, имеющих несколько объектов или получающих платежи безналом. При этом легальная сдача обходится недорого: 4% по самозанятости несопоставимы с потенциальными штрафами и доначислениями.